Landgold, exklusiv

von Marc-André Tiede
Redaktion: Niloufar Tajeri
1.2.2019

Die Dorfstraße „Hobookenweg“ in Kampen auf der Insel Sylt führte 2017 erneut die Liste der teuersten Wohnlagen in Deutschland an. In dieser Straße zeigen sich die Auswirkungen einer neoliberalen Immobilienwirtschaft in extremer Ausformung. Der Quadratmeter eines bebauten Grundstücks hat aktuell einen Verkaufswert von ca. 20.000 Euro.1 In einem langjährigen Prozess, der nach Meinung von Immobilienexperten nach der Finanzkrise 2008/2009 eine Steigerung erfuhr, wurden die Kampener Dorfstraßen zu den attraktivsten deutschen Standorten für internationale Immobilieninvestitionen. Die Demografie der Insel bedingt, dass in den letzten Jahrzehnten auf dem dünn besiedelten Landstrich in der Nordsee vermehrt Familiengrundstücke an nachfolgende Generationen vererbt wurden. Bei gleichteiligem Anrecht auf das Erbe veräußern die Nachkommen, die Sylt häufig aufgrund fehlender Jobangebote, zur Ausbildung oder zum Studium verlassen müssen, ihre Grundstücke meistbietend an Investoren, die ihrerseits meistbietend auf dem globalen Immobilienmarkt weiterverkaufen. Bereits nach zehn Jahren können Grundstücke zum doppelten Preis weiterverkauft werden. Für Eigentümer, die nicht am Gebrauchswert der Immobilie interessiert sind, sondern an deren abstraktem Tauschwert bzw. der Gewinnmaximierung beim Weiterverkauf, sind die Villen auf Sylt heiß begehrt. Entweder sie suchen Zweit- bzw. Ferienhäuser oder wollen ihr Geld auf dem Finanzmarkt gewinnbringend anlegen. Das führt dazu, dass viele der Grundstücke in den besten Lagen selbst in der Hauptsaison nicht durchgängig bewohnt werden. Durch die horrenden Preise bleiben einheimische Wohnungssuchende im Tourismusparadies Sylt aufgrund der Menge an zahlungskräftigen Konkurrenten häufig vom Wettbewerb um Wohnraum ausgeschlossen.

8.000 km beträgt die Entfernung zwischen dem Hobookenweg und Manhattan, New York – dort verortet der Humangeograph David Harvey in den 1970er Jahren den Ursprung dieser Entwicklung, die sich heute in unterschiedlichsten Ausprägungen fast überall auf der Welt, so auch auf Sylt, beobachten lässt.

Seit der Aufhebung des Bretton-Woods-Abkommens im März 1973 – eine internationale Währungsordnung, die den US-Dollar zur Leitwährung gemacht und diesen an den Goldwert gekoppelt hatte –, wurde der globale Finanzverkehr zunehmend dereguliert. Aufgrund der Inflationspolitik der USA in den 1960ern konnte das internationale Ziel fester Wechselkurse nicht aufrechterhalten werden. Es war nicht länger möglich, die internationalen Währungsreserven der US- amerikanischen Leitwährung in Form von physischem Gold einzulagern, da es mehr zirkulierende Dollar als dem Erdboden entnommenes und raffiniertes Feingold gab. So nahm die Entwicklung einer „asymmetrischen Deckung“ des Finanzmarktes Fahrt auf und führte 1999 zur Aufhebung des US-amerikanischen „Glass-Steagall-Acts“, einem Gesetz, das eine strikte Trennung des Kreditgeschäfts von Privatkunden- und Investmentbanking vorsah. Die daraus resultierende Entwicklung der Finanzbranche, die Börsengeschäfte mit Krediten und Wertpapieren zulässt, wird von vielen als Ursache für die Finanzkrise 2008/2009 gesehen. 2001 verstärkte sich die Undurchsichtigkeit der physischen Deckung des internationalen Finanzverkehrs weiter dadurch, dass der Hochfrequenzhandel von Wertpapieren mittels computergesteuerter Algorithmen freigegeben wurde.2

Das Edelmetall Gold ist damit längst nicht mehr das universelle Symbol für dauerhafte Kapitalabsicherung auf den Finanzmärkten. Gold als Inbegriff für Wertstabilität wurde seither vermeintlich von anderen Investitionsobjekten – Immobilien – abgelöst. Doch deren Kapitalwert kann aufgrund der Deregulierung von Marktentwicklungen ex- oder implodieren. Immobilienprojekte gehören immer selbstverständlicher in die Kategorie risikoreicher Kapitalanlagen. Da Gebäude, Boden und infrastrukturelle Projekte aber in der kollektiven Wahrnehmung Symbole von Dauerhaftigkeit und Beständigkeit darstellen, wird die Spekulation mit Grund und Boden sowie mit Immobilien als „sicheres“ Renditeversprechen gehandelt.

Von Investorenseite wird, um „Sicherheiten“ zu suggerieren, durch den Einsatz traditioneller Architektur häufig der Erhalt von gesellschaftlichen oder regional anerkannten Werten kommuniziert: Neubauvillen in Kampen werden als „Haus unter Reet“ beworben und gebaut, der Einsatz regionaler Architektur und Materialität als Garant für Wertsteigerung vermarktet.

Doch was hat diese Entwicklung mit New York zu tun? Die Stadt befand sich 1975 nach dreijähriger Rezession im technischen Konkurs, was einen Abschwung von Kapital- und Immobilienwerten zur Folge hatte. Um den Bankrott abzuwenden bildete sich die Municipal Assistance Corporation (MAC) um den Bürgermeister Hugh Carey und den Investmentbanker Felix Rohatyn, die die städtischen Kassen füllte, indem sie Anleihen auf künftige öffentliche Einnahmen aufnahm. Diese wurden von privaten Investoren gekauft, wenn in New Yorks öffentlichem Sektor im Gegenzug Gebühren erhöht, Dienstleistungen gestrichen und öffentliche Angestellte entlassen wurden,3 was den Investoren eine Chance auf höhere Rendite ermöglichte. Daraus entwickelte sich eine neoliberale Stadtpolitik, die spekulativen Immobilieninvestments den Weg ebnete. Das Prinzip breitete sich aufgrund der Aufhebung des internationalen Bretton-Woods-Abkommens weltweit an den liberalisierten Märkten aus und kam letztlich auch in Sylt an.

Im Mikrokosmos der Nordsee-Insulaner beginnt nun das Aufbegehren gegen den Einfluss der Investoren, die die Gemengelage auf dem lokalen Immobilienmarkt zugunsten von Renditeversprechen verschoben haben. Die organisierten Proteste derer, die aus ihren gemieteten Liegenschaften verdrängt werden und selbst die Mietpreise nicht bezahlen können, fallen aber noch verhalten aus im Vergleich zu den New Yorker riots der 1980er Jahre. Derweil wird die „Sylter Tafel“ zunehmend von mittelständischen Rentnern aufgesucht, die ihre Wohnkosten und die alltäglichen Ausgaben nicht mehr decken können.

Doch wie manifestieren sich die Interessen der Investoren im Raum? Wie vermarkten sie ihre Vision von Sylt, die auf dem Finanzmarkt soviel Rendite verspricht? Es ist die Vision eines saisonal geöffneten Freizeitparks mit nostalgischem, elitärem Image. Paradoxerweise bestärkt die immer geringer werdende Zahl von Insulanern das zielgruppenorientierte Marketing. „Die Villa unter Reet“, die ursprüngliche Idylle einer nahezu menschenleeren Natur, die dem Workaholic Abstand von der hektischen Arbeitswelt und den Komfort eines elitären Alltags am Sylter Nordseehorizont ermöglicht. Die Vision von Beständigkeit und Dauerhaftigkeit, von Idylle und Entschleunigung bedeutet eine Bedrohung für die Inselkultur, die sich aus einem Bild ihrer Vergangenheit schöpft und nichts mehr mit der Gegenwart und Realität ihrer tatsächlichen Bewohnerinnen und Bewohner zu tun hat.

Sylts wichtigste Arbeitgeber sind dienstleistende Gewerbe, der stärkste Wirtschaftssektor ist der saisonale Tourismus. Das bedeutet, dass die Insel in der Hauptsaison mehr Bedarf an Arbeitskräften hat, sodass befristete Arbeitsverträge die Regel sind. Die Geringverdiener des Gastronomiesektors geben den Großteil ihres Gehalts für die überteuerten Mieten aus und verbringen die Nebensaison auf dem deutschen Festland. Die Flexibilisierung der Arbeitsverträge ist die Regel und einheimische Arbeitnehmer sind immer seltener in der Lage, auf der Insel zu leben. Dies führt wiederum zu einer sinkenden Kaufkraft in der Nebensaison: halbtags geschlossene Geschäfte und Besitzer, die aufgrund geringer Kundenzahlen und immer weniger Gemeinschaftsleben auf der Insel ihre hochgehandelten Grundstücke an Investoren veräußern. In den Monaten der Nebensaison kommen weitere Probleme zu Tage, die wiederum Bodenerträge schaffen für weitere Investitionen. Der Geburtenrückgang auf der Insel führte zur Schließung der Säuglingsstation in der Inselklinik, die inzwischen dem Großinvestor Asklepios gehört. Und auch Schulgelände stehen zum Verkauf.

Die ursprüngliche Atmosphäre der Insel ist zu einem vermarkteten Alleinstellungsmerkmal der Immobilienbranche verkümmert. Um die Marktpreise ab 6 Mio. Euro zu rechtfertigen, werden die Villen im regionalen Stil der Sylter Mauerwerks- und Reetarchitektur entworfen. Im Inneren sind es allzu häufig Hybride einer austauschbaren Komfortästhetik. Architektonische Qualität, die man bei solchen hochpreisigen Objekten vermuten würde, ist nicht vorhanden. Denn gerade die Entwicklung von Grundrissen und die Detailierung des Innenausbaus sind Kosten, die zugunsten der Profitmaximierung eingespart werden. So wird an Materialität und dadurch zwangläufig auch an Qualität gespart. Daher ist es geradezu logisch, dass nicht nach Kriterien der Dauerhaftigkeit oder Beständigkeit gebaut wird. Stattdessen richtet sich der Fokus auf kostengünstige Komfortstandards des Interieurs, damit möglichst wenig finanzieller Gegenwert bei Abriss, Weiterverkauf oder Umbau vernichtet würde. Denn nach der Logik der Überakkumulation wechselt das Investitions- bzw. Spekulationsobjekt ständig den Eigentümer. Im Falle der Sylter Immobilien besteht nach 10 Jahren bereits die Option, das Investitionsobjekt gewinnbringend zu verkaufen, – eine perfekte Voraussetzung für das Investmentbankingparadies Kampen. Architektonisch manifestiert sich dies als Schutzraum einer kollektiv und individuell anerkannten Symbolik, die aber zunehmend den finanziellen Wert, den Tauschwert der Immobilie, als entscheidenden Faktor bei der Projektentwicklung fokussiert und nur mittels Marketing als hochwertig suggeriert wird. Denn die Rendite ist das Exklusivste am Investitionsprojekt „Villa unter Reet“. Das Reet wird dabei kostengünstig importiert und die Innenausstattung mittelmäßig komfortabel inszeniert, die minimalen Mittel eingesetzt, um die Idee von Dorfromantik und Ursprünglichkeit an potentielle Konsumenten zu vermarkten.

Sylt könnte zu einem verlassenen Freizeitpark werden, wenn die Immobilienprojekte z.B. aufgrund des Klimawandels (steigender Meeresspiegel) oder sozialer Auseinandersetzungen (Demonstrationen, Ausschreitungen, etc.) unattraktiv werden. Bei den aktuell konstanten Profitprognosen jedoch tangieren Proteste kaum das Wertobjekt. Letzteres beeinträchtigt jedoch in jedem Fall die lokale Inselkultur, denn die Höhe des Kaufpreises einer Luxusimmobilie auf Sylt führt zur Ausdünnung der Personenzahl, die auf Sylt ihren Hauptwohnsitz haben. Investoren gehören selten zu ihnen.
Werden beim Hochfrequenzhandel an der Wall Street die prozentualen Anrechte auf das physische Gold digital dokumentiert, ohne dass das glänzende Edelmetall den mit Leuchtröhren belichteten, kahlen Raum verlässt, ist in Kampen auf Sylt in einer Villa abends das Licht aus. Vielleicht hat der Eigentümer sein Grundstück schon weiterverkauft? Einige Kilometer weg von den Demonstrationen in Westerland, bei denen sich Leute erzürnen und wieder beruhigen, bis die neue Welle an Urlaubern zur Hauptsaison die Staffage im Landschaftsbild spielt und Geld in die Kassen der lokalen Gemeinden spült, Saisonarbeiter wieder Trinkgeld kriegen. Da kommen schnell wieder Zweifel auf, ob die Insel nicht doch vielleicht ein Symbol für Beständigkeit und Wohlstand ist, ganz ähnlich wie das Gold vor der Deregulierung, glänzend und unvergänglich: eine passende Analogie zur Mutation der architektonischen und ökonomischen Stabilitätsmetapher im spekulativen Raumzeitalter.

1. https://www.capital.de/immobilien-kompass/kampen, abgerufen am 17.12.2018
2. http://www.bpb.de/politik/wirtschaft/finanzmaerkte/54851/bretton-woods-system?p=all, abgerufen am 31.08.2018
3. https://www.zeit.de/2010/46/Finanzmarkt-Felix-Rohatyn, abgerufen am 17.12.18

Kontext
Dieser Text ist im Rahmen der Schreibwerkstatt Thesaurus Architektur im Sommersemester 2018 am Institut gtas entstanden.

Weiterlesen
Harvey, David: The Condition of Postmodernity. An Enquiry into the Origins of Cultural Change, Cambridge, 1990.

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